Юридическая экспертиза
Страхование - это вид гражданско-правовых отношений относительно защиты имущественных интересов граждан и юридических лиц в случае наступления определённых событий(страховых случаев), определённым договором страхования или действующим законодательством, за счёит денежных фондов, которые формируются путём оплаты гражданами и юридическими лицами страховых платежей (страховых взносов, страховых премий) и доходов от размещения средств этих фондов.
До 2004 года в строительном процессе осуществлялось сугубо на добровольных началах согласно ст. 6 Закона Украины «О страховании». Из добровольного страхования в Украине среди участников строительно-инвестиционного процесса особое распространение получили следующие виды:
- страхование от огневых рисков и рисков стихийных явлений;
- страхование имущества;
- страхование ответственности перед третьими лицами;
- страхование инвестиций;
- страхование финансовых рисков.
До 2003 года обязательное страхование не затрагивало строительство и инвестиционный процесс, поэтому большинство застройщиков и инвесторов избегали его осуществления, экономя средства.
С принятием Закона Украины «Об ипотеки», Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, консолидированном ипотечном долге и ипотечных сертификатах», Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве и операциях с недвижимостью» обязательное страхование постепенно начало внедряться в строительный процесс. Так, согласно ст. 7 Закона Украины «О страховании» в ипотечных отношениях обязательным стало страхование:
- предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи;
- финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения и получения не в полной суме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежей по ипотечным сертификатам.
Затронуло обязательное страхование управителей и застройщиков объединивших свои усилия по привлечению средств в строительство в рамках финансово-кредитные механизмы. Перед управителем стоит задача осуществить страхование финансовой ответственности за убытки причинённые при осуществлении управления имуществом и страхования от рисков погибели или повреждения недвижимости, приобретённой в результате управления имуществом ( ст. 7 Закона Украины «О страховании», ст. ст. 11, 16 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве и операциях с недвижимостью».)
А застройщик обязан обеспечить страхование строительно-монтажных работ и страхование своей ответственности перед третьими лицами согласно ст. 9 Закона о финансово-кредитных механизмах.
Безусловно перечисленные виды страхования, осуществляемого застройщиком, обязательно только при работе в рамках финансово-кредитных механизмов.
Свой взгляд на вопросы страхование имеет и Гражданский кодекс Украины. Согласно ст. 881 ГКУ Подрядчик обязанный заключить договор страхования объекта строительства или комплекса работ, если иное не установлено договором строительного подряда. Сторона, на которую возлагается обязанность относительно страхования, должна предоставить другой стороне в порядке, установленном договором. доказательства заключения её договора страхования, включая сведения о страхователи, размере страховой суммы т застрахованных рисков
Более того, существенным условием договора подряда на капитальное строительства является условие о страховании рисков согласно ч.5 ст. 318 ХКУ.
Из приведённых норм гражданского и хозяйственного законодательства можно сделать вывод о диспозитивности (добровольности) страхования рисков, объекта строительства и строительных работ во время сторон. Таким образом, застройщик, не имеющий намерений или финансовых возможностей обеспечить страхование или компенсацию затрат подрядчика на страхования, должен очень внимательно отнестись к содержанию договора подряда, предусмотрев в нём отсутствие страхования по обоюдному согласию сторон.
В то же время, несмотря на лояльный подход законодательства, относительно страхования во время строительного процесса, некоторые застройщики, инвесторы и подрядчики предпочитают работать со страховкой. Пока наибольшее предпочтение отдаётся страхованию рисков и инвестиций.
Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью, тем более пребывающеё в процессе незаконченного строительства (например, инвестиционные договора и т. д.) - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.
Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности - как в связи с разрушением самого "тела" недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.
Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:
рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности;
финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.
Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.
Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);
экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.).
Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно в украинских условиях, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в Украине, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.
Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;
архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости в Киеве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
административные риски, которые в украинских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
Страхование строительных рисков постепенно становится неотъемлемой частью строительного процесса, позволяющей обеспечить реальное возмещение потерь, связанных с возникновением аварийных ситуаций, несчастных случаев, ошибками и просчетами в проектировании. Сейчас в целесообразности страхования строительного комплекса уже мало кто сомневается. Однако, если строительный объект застрахован, то это ещё не означает, что все риски покрыты.
Страховая компания производит выплату в
